דיני מקרקעין: 5 הסעיפים שחובה לבדוק בהסכם תמ"א 38

הסכם תמ"א 38 ממוצע מכיל עשרות עמודים ולעיתים מאות סעיפים ונספחים, אך בפועל רק מספר מצומצם מהם קובע אם הפרויקט יושלם כפי שהובטח או יגרור את הדיירים לשנים של סכסוכים ואי-ודאות. עבור מי שאינו עוסק בדיני מקרקעין מדי יום, קריאת ההסכם עלולה להרגיש כמו מעבר בין שורות של טקסט משפטי סבוך ללא יכולת להבחין מה חשוב ומה שולי. להלן חמישה סעיפים שראוי לבחון בעיון לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, בין אם מדובר בחיזוק מבנה קיים ובין אם בהריסה ובנייה מחדש.

מה הופך הסכם תמ"א 38 למורכב יותר מחוזה מכר רגיל

מבחינה משפטית, הסכם תמ"א 38 אינו עסקת מקרקעין רגילה שמסתיימת ברישום. פרויקטים של תמ"א 38 מתבססים על הסכמי מכר לכל דבר ועניין, לפיהם הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלהם בבניין המשותף, בתמורה לקבלת שירותי בנייה מהיזם, שגם נושא בכל עלויות הבניה. המשמעות היא שההתחייבות של בעלי הדירות נחתמת מיד, בעוד ההתחייבות הנגדית של היזם, הבנייה עצמה, מתפרסת על פני תקופה ממושכת ותלויה בגורמים רבים: קבלת היתר, מימון, ביצוע בפועל ורישום.

פער הזמנים הזה בין מה שהדיירים נותנים לבין מה שהם מקבלים בפועל הוא הסיבה שבגללה ההסכם חייב לכלול מנגנוני הגנה מפורשים לכל אורך הדרך, ולא רק הצהרות כוונות כלליות. סעיף שנשמע סביר בקריאה ראשונה עלול, בהיעדר ניסוח מדויק, להשאיר את בעלי הדירות ללא כלים ממשיים אם הפרויקט נתקע.

סעיף ראשון: בטוחות וערבויות שמגנות על הכסף ועל הזמן

סוגיית הבטוחות נחשבת לאחת החשובות ביותר בכל הסכם תמ"א 38, מפני שהיא זו שקובעת מה קורה בפועל אם היזם אינו משלים את הפרויקט. ערבות ביצוע הינה ערבות כספית שנועדה להבטיח את השלמת ביצוע העבודות בפרויקט במידה שהיזם יפסיק את ביצוע הבניה לפני סיומה. ראוי לבדוק מי מנפיק את הערבות, מהו הגורם המזכה בה, ובאילו תנאים ניתן לממש אותה בפועל.

נקודה נוספת שרבים אינם מודעים לה נוגעת לתחולת חוק המכר (דירות). חוק המכר (דירות) המסדיר עניין זה, איננו חל באופן אוטומטי על עסקאות התחדשות עירונית ולכן חשוב להקפיד להחיל אותו גם על עסקאות אלה וזאת בגוף ההסכם שנחתם בין היזם ובין בעלי הדירות. בהיעדר סעיף מפורש, בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם ללא ההגנות הסטנדרטיות שכל רוכש דירה מקבל מקבלן. מעבר לכך, ראוי לבחון קיומה של ערבות נפרדת לתקופת הבדק, המכסה תיקון ליקויי בנייה שיתגלו לאחר המסירה.

סעיף שני: לוחות זמנים ופיצוי מוסכם על איחור

לוח זמנים כתוב הוא תנאי הכרחי אך לא מספיק, הבדיקה האמיתית היא מה קורה כשהמועד חולף. יש לוודא שקיימים פיצויים קבועים בגין עיכוב, פיצוי מוסכם, לכל שלב ושלב בפרויקט. הסכם שקובע מועדים אך אינו מלווה אותם בסנקציה כספית ריאלית משאיר את הדיירים ללא כל מנוף אמיתי מול יזם שמתעכב.

בפרויקטים רבים מתגלה בדיעבד שהסעיף אמנם קיים, אבל הפיצוי הנקוב בו נמוך באופן שאינו יוצר תמריץ ממשי לעמידה בזמנים, ולעיתים אף מותנה בתנאים שקשה לעמוד בהם. יש לקבוע בהסכם התמ"א לוחות זמנים לביצוע כל שלב ושלב בפרויקט, החל משלב התכנון, דרך שלב הביצוע וכלה בתיקון צו הבתים המשותפים, וכן מנגנונים מתאימים המאפשרים לבעלי הדירות לבטל את ההסכם בנסיבות בהן חורג היזם מלוחות הזמנים המוסכמים. סעיף כזה, המשלב מועדים, פיצוי מדורג וזכות יציאה, הוא זה שמעניק לדיירים כלים ממשיים ולא רק הצהרתיים.

סעיף שלישי: התמורות והמפרט הטכני, ומה קורה אם התכנון משתנה

הסעיף המגדיר את התמורות צריך לפרט לא רק את גודל הדירה החדשה, אלא גם מרפסות, חניות, מחסנים ומעלית, בצירוף מפרט טכני מחייב. שאלה שחוזרת בפועל בפרויקטים רבים היא מה קורה אם רשויות התכנון אינן מאשרות את מלוא ההרחבה שהובטחה. יש להתייחס לנסיבות בהן גורמי התכנון לא יאשרו את ביצוע ההרחבות של הדירות הקיימות כפי שהתחייב היזם בחוזה, כאשר פתרונות אפשריים לנסיבות כאמור הם מתן פיצוי כספי לבעלי הדירות או זכות לביטול העסקה.

ראוי גם לבחון כיצד ההסכם מתייחס למקרים שבהם דירות שונות בבניין מקבלות תמורות שונות, למשל דייר בעל דירה חריגה בגודלה, או דייר שלא ניתן להעניק לו את אותה תוספת שמקבלים שכניו מטעמים תכנוניים. הפער נדרש להיסגר באמצעות מנגנון פיצוי מוגדר מראש, ולא באמצעות משא ומתן נפרד לאחר החתימה, כשכוח המיקוח של הדייר הבודד כבר מוגבל.

סעיף רביעי: תנאים מתלים וזכות ביטול הפרויקט

רוב הסכמי תמ"א 38 כוללים תנאי מתלה שלפיו תוקף ההסכם מותנה בקבלת היתר בנייה בהיקף מסוים. ככל שההיקף המבוקש רחוק יותר מהמצב הקיים, כך גדל חוסר הוודאות סביב התקיימות התנאי. חוסר הוודאות באשר להתקיימותו של התנאי המתלה גוברת ככל שהבקשה להגדלת זכויות הבנייה גדלה לעומת המצב הקיים. משמעות הדבר היא שדייר החותם על הסכם מבלי לבחון היטב את התנאי המתלה עלול למצוא את עצמו קשור לפרויקט שאינו יוצא לפועל, או שיוצא לפועל בהיקף מצומצם בהרבה מהמובטח.

מעבר לתנאי המתלה עצמו, יש לבדוק אילו סעיפי ביטול קיימים בהסכם ובאילו נסיבות ניתן להפעילם. סעיפי ביטול קובעים בנסיבות אילו הפרויקט יכול להתבטל, ומה קורה אז לדיירים. הסכם שאינו מבהיר מה קורה לזכויות הדיירים אם הפרויקט מבוטל, האם הזכויות חוזרות אליהם במלואן, מה קורה לכספים ששולמו בדרך, חושף אותם לאי-ודאות ממושכת.

סעיף חמישי: עסקת נטו וחלוקת ההוצאות לאורך הפרויקט

אחד העקרונות המרכזיים שראוי לוודא שקיים במפורש בהסכם הוא עקרון עסקת הנטו. יש להבהיר מפורשות כי כל ההוצאות בקשר לפרויקט יחולו על היזם בלבד, לרבות הוצאות תכנון, מסים, אגרות, היטלים, שכר טרחת עורך דין ומפקח וכל תשלום ו/או הוצאה אחרים. בהיעדר ניסוח ברור, עלולה להתעורר מחלוקת בשלב מאוחר סביב תשלומים שלא נצפו מראש, למשל היטלי השבחה, אגרות רישוי או עלויות בלתי צפויות שהתגלו במהלך הביצוע.

לצד עסקת הנטו, מומלץ לבחון גם את מנגנון קבלת ההחלטות בקרב בעלי הדירות עצמם, מי מוסמך לחתום בשם הנציגות, כיצד מתקבלת החלטה כשיש חילוקי דעות, ומה קורה כאשר דייר בודד מסרב לחתום על שינוי מסוים בהמשך הדרך. סעיף המסדיר זאת מראש חוסך התדיינויות פנימיות שעלולות לעכב את הפרויקט כולו.

איך נראית בדיקת ההסכם הלכה למעשה

בדיקה מקצועית של הסכם תמ"א 38 אינה מסתכמת בקריאת הטיוטה שהיזם מציג, אלא כוללת השוואה בין ההסכם למסמכי היתר הבנייה, לתשריט המוצע ולתקנון הבית המשותף הקיים. חלק מרכזי בעבודה נוגע גם לשלב הרישום, היחידה הרישומית שאליה יוצמדו זכויות הבנייה שנמכרו, השעבודים שנרשמים לטובת הבנק המלווה, ולבסוף רישום הזכויות המעודכן בטאבו לאחר סיום הפרויקט.

עו"ד משה און מלווה בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים בבדיקת הסכמי תמ"א 38 ופינוי בינוי באזור השרון וברעננה, וכן בכל הארץ, לצד עיסוק בתחומי דיני מקרקעין נוספים כגון מכר דירה, רישום בטאבו ופינוי בינוי. הליווי נבנה בהתאם למאפייני כל בניין ולפרטי העסקה הספציפית, מתוך הבנה שהסכם תמ"א 38 טוב הוא כזה שמונע מחלוקות עתידיות ולא רק כזה שנחתם במהירות.

• לוודא שקיים סעיף ערבות ביצוע נפרד מערבות חוק המכר, ולבדוק מיהו המנפיק בפועל
• לבדוק שהפיצוי המוסכם על איחור מוגדר לכל שלב בנפרד ולא רק למסירה הסופית
• לוודא שקיים סעיף המסדיר את גורל התמורות אם רשויות התכנון מאשרות פחות משהובטח
• לבחון את התנאי המתלה ולבדוק מה קורה לזכויות הדיירים אם ההיתר אינו מתקבל
• לוודא שסעיף עסקת הנטו מפרט את כל סוגי ההוצאות ולא מסתפק בניסוח כללי