חוות דעת מהנדס בתביעת ליקויי בניה: מי כותב ומי משלם

כתב תביעה בגין ליקויי בניה שמוגש בלי חוות דעת מהנדס מצורפת, עומד בפני סיכון ממשי להיתקע כבר בשלב המקדמי, לפני שהצדדים בכלל הגיעו לדיון הראשון. זו לא פורמליות טכנית: השופט שיושב בדין אינו מהנדס בניין ואינו יכול להכריע במחלוקות הנדסיות בלי שמישהו בעל הכשרה מקצועית יסביר לו מה השתבש בבניין, מדוע, ומה עולה לתקן זאת. עו"ד משה און מלווה תביעות ליקויי בניה גם באזור רעננה והשרון וגם בפריסה ארצית, ובחלק מרכזי מהתיקים ההצלחה או הכישלון נקבעים כבר בשלב הכנת חוות הדעת ולא בדיון עצמו.

מסמך שאין בלעדיו: מה בית המשפט מצפה למצוא בכתב התביעה

תקנות סדר הדין האזרחי קובעות שבעל דין המבקש להוכיח עניין שבמומחיות חייב לתמוך זאת בחוות דעת מומחה שמוגשת בשלב מוקדם של ההליך, בדרך כלל בצירוף לכתבי הטענות. אם בעל הדין לא צירף חוות דעת עם כתב הטענות ובית המשפט לא פטר אותו מכך, על פי תקנה 93(א) הוא עלול למצוא עצמו מנוע מלהשמיע עדות של מומחה והוא יהיה מנוע מלהוכיח עניין שבמומחיות מטעמו לעניין הנדון. במילים פשוטות, מי שמגלה ליקויים ומגיש תביעה בלי מסמך הנדסי תקין, עלול לגלות בשלב מאוחר יותר שאין לו כלי להוכיח את גובה הנזק כלל.

לא כל מסמך שנקרא "דוח" עומד בדרישה הזו. דוח בדק בית יכול לשמש ככלי תמיכה, אבל אינו עומד בדרישות הפורמליות שקובעות תקנות סדר הדין האזרחי לחוות דעת מומחה. בית המשפט ידרוש מסמך שנכתב לפי כללי הצגת ראיות מומחה, כולל הצהרת המומחה לפי סעיף 24 לפקודת הראיות. ההצהרה הזו היא לא פרט שולי: היעדרה עשוי להוביל לפסילת המסמך כליל, בלי קשר לתוכנו המקצועי.

שני סוגי מומחים בתיק אחד: מטעם הצד ומטעם בית המשפט

בתביעת ליקויי בניה טיפוסית מופיעים לרוב שני סוגי מומחים שונים בתכלית. מומחה מטעם בעל הדין הוא מי שמזמינים אתם, ומחוות הדעת שלו מציגים את עמדת הצד שלכם. מומחה מטעם בית המשפט ממונה על ידי השופט, אמור לפעול באופן ניטרלי, וחוות דעתו נועדה להכריע מחלוקות עובדתיות בין הצדדים. בפועל, הצד התובע מגיש חוות דעת ראשונה שמפרטת את הליקויים ואת עלות התיקון הנדרשת, והנתבע, לרוב הקבלן, משיב בחוות דעת נגדית מטעם מומחה אחר.

כאשר יש פער משמעותי בין שתי חוות הדעת, וזה קורה ברוב המקרים, בית המשפט נוטה למנות מומחה נוסף שתפקידו להכריע. כבר בתחילת ההליך בית המשפט ימנה מומחה מטעמו, שהנו בדרך כלל מהנדס בניין ולעיתים גם שמאי מקרקעין. המומחה מטעם בית המשפט נוהג לבקר בדירה, לבחון את טענות הצדדים בכתבי הטענות ואת המפורט בחוות הדעת מטעם הקונה והקבלן ולערוך חוות דעת, אשר מוגשת לבית המשפט. חוות הדעת הזו מקבלת בפועל משקל מכריע בהמשך הדיון.

מה חוק המכר (דירות) דורש לפני שמגישים תביעה

לפני שחוות הדעת בכלל נדרשת בבית המשפט, יש שלב חוקי מוקדם שאי אפשר לדלג עליו כשמדובר בדירה מקבלן. בהתאם לסעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, חלה חובה על רוכש דירה מקבלן לבצע פנייה מוקדמת לקבלן ולאפשר לקבלן לתקן את הליקויים. כלומר, חוות הדעת הראשונית לא נכתבת רק בשביל בית המשפט, אלא משמשת גם כבסיס למכתב הדרישה לקבלן, ומתעדת מה נמצא בבדיקה כדי שאפשר יהיה להשוות בין מצב הדירה במועד הפנייה לבין מצבה אם וכאשר יוגש תיק.

בדירות יד שנייה המצב שונה, שכן אין הוראת חוק מקבילה. בדירות יד שנייה אמנם לא קיימת חובה חוקית זו, אך גם בדירות יד שנייה הנוהג הוא לבצע פנייה מקדימה לקבלן לתיקון הליקויים טרם הגשת תביעה. בשני המקרים, חוות דעת שמבוססת על ביקור בשטח ומתעדת ממצאים בצורה מסודרת נותנת בסיס עובדתי שאי אפשר לערער עליו בקלות בשלב מאוחר יותר של המשא ומתן או ההליך המשפטי.

מה חייבת להכיל חוות דעת תקינה

חוות דעת מהנדס בתביעת ליקויי בניה אינה רק רשימת ליקויים. כדי שתעמוד בביקורת בית המשפט, ומעבר לכך, כדי שתשמש בסיס אמין למשא ומתן, היא צריכה לכלול מספר מרכיבים קבועים:

• תיעוד מדויק של כל ליקוי, כולל מיקום, היקף וחומרה, ולא ניסוח כללי
• השוואה בין המצב בשטח לבין התוכניות, המפרט הטכני או ההסכם שבין הצדדים
• ניתוח סיבת הליקוי, האם מקורה בתכנון, בביצוע או בתחזוקה לקויה
• אומדן עלות תיקון מבוסס ומנומק, ולא הערכה גורפת
• הפניה לתקנים ולדרישות רלוונטיים שעליהם מתבססת המסקנה
• הצהרת המומחה לפי סעיף 24 לפקודת הראיות, שבלעדיה המסמך עלול להיפסל

מהנדס שמבצע את הבדיקה בשטח נדרש להשקיע בכך זמן ממשי, לא ביקור חטוף. הבדיקה עצמה לוקחת בין ארבע לשמונה שעות, וכתיבת המסמך הפורמלי לוקחת עוד שלושה עד חמישה ימי עבודה. בתיקים מורכבים עם ליקויים מרובים או נכסים גדולים, התהליך יכול לקחת יותר. בדיקה שנעשית בחיפזון, בלי מדידות וללא כלים מתאימים, היא בדיוק סוג המסמך שנתבע ינסה לתקוף בהמשך.

מי משלם בפועל: מהבדיקה הראשונית ועד לפסק הדין

חוות הדעת הראשונית, זו שמוגשת עם כתב התביעה, משולמת על ידי מי שהזמין אותה, בדרך כלל התובע, שמבקש לבסס את טענותיו כבר בפתיחת ההליך. הקבלן הנתבע נושא בעלות חוות הדעת הנגדית שהוא מזמין מטעמו. השלב הזה קורה בלי מעורבות בית המשפט, וכל צד בוחר את המומחה מטעמו.

המצב משתנה כאשר בית המשפט ממנה מומחה מוסכם או מכריע. במקרה כזה שני הצדדים נדרשים לשאת בעלות באופן משותף בשלב הביניים, אך השאלה מי ישלם בסוף נותרת פתוחה עד תום ההליך. בית המשפט יחליט בתום המשפט מי ישלם את שכר המומחה, כאשר הנטייה היא לחייב את בעל הדין בעלות חוות הדעת. כלומר, הצד שהפסיד בתיק הוא זה שסביר שיישא בסופו של דבר גם בעלות חוות הדעת של המומחה שמונה על ידי בית המשפט, כחלק מפסיקת ההוצאות.

דגלים אדומים שמובילים לפסילת חוות דעת

לא כל חוות דעת שמוגשת לבית המשפט שורדת את שלב הביקורת. הפסיקה חזרה והדגישה כמה כשלים שמופיעים שוב ושוב בבקשות לפסילת חוות דעת מומחה בתביעות ליקויי בניה:

• ניגוד עניינים, מומחה שנתן בעבר חוות דעת לאחד הצדדים אינו יכול לשמש כמומחה מוסכם באותו תיק
• בדיקה שטחית שנעשית מבחוץ בלבד, בלי חפירות או בדיקות פנימיות כשהנסיבות מחייבות זאת
• היעדר רשימת אסמכתאות או אי-הפניה למקורות שעליהם מתבססות המסקנות
• חריגה מתחום המומחיות, כתיבת קביעות משפטיות כגון תום לב הצדדים, במקום קביעות עובדתיות-מקצועיות
• ניסיון מקצועי מוגבל מדי של המומחה בהשוואה להיקף ולמורכבות הליקויים הנטענים

כך למשל נפסלה בעבר חוות דעת שנכתבה בידי מהנדס בתחילת דרכו המקצועית. בעת שנתן את חוות הדעת היה מהנדס בראשית דרכו, בעל ותק של 4 שנים בלבד, ובזמן זה טרם קיבל מעמד של מהנדס רישוי אשר מוסמך לתכנן מבנים גדולים. באופן דומה, נפסלה חוות דעת שבה המומחה נמנע מביצוע בדיקות וחפירות באופן אישי, אלא הסתפק בבחינת הדברים מבחינה חיצונית שטחית בלבד. וגם קביעה משפטית שחרגה מתחום המומחיות ההנדסית נפסלה, שכן אסור למומחה לכלול בחוות הדעת את עמדתו בשאלת תום ליבם של הצדדים בהגשת תביעותיהם, את עמדתו באשר לעובדות שלדעתו הוכחו ובאשר לשיעור הפיצוי המגיע.

מומחה מוסכם: איך ממנים ומה השפעתו על התוצאה

המונח המשפטי המעודכן למומחה שמונה על ידי בית המשפט הוא מומחה מוסכם, לאחר שינוי מינוח בתקנות. כשמגיעים לבית משפט, לעיתים קרובות ממנה בית המשפט מומחה מטעמו, שנקרא "מומחה מוסכם" (לשעבר "מומחה מטעם בית המשפט"). חוות דעתו של מומחה זה מקבלת משקל גדול מאוד, ולעיתים היא קובעת את תוצאת הדיון. לפני המינוי, הצדדים יכולים להביע עמדה על זהות המומחה המוצע, ולוודא שאין לו קשרים קודמים עם הצד השני שעשויים לפגום באובייקטיביות.

חשוב להבין שהמינוי של מומחה מוסכם אינו מבטל את חוות הדעת הפרטיות שכל צד הגיש. בית המשפט ישקול את שתי חוות הדעת, יבחן את האמינות של כל אחד, ועשוי למנות מומחה מוסכם שיחליט. אם המומחה שלכם מנומק ומבוסס טוב יותר, חוות הדעת שלכם תשפיע יותר על התוצאה. במקרים חריגים, כאשר חוות דעת המומחה המוסכם מעלה סוגיות שלא נדונו קודם, ניתן לפנות בבקשה מנומקת להגשת חוות דעת נוספת, אך הגשת חוות דעת נוספת של בעלי דין בעקבות חוות דעתו של מומחה בית משפט אינה נופלת בגדרה של תקנה 136, וההיתר לכך כפוף להגשת בקשה מתאימה הנתמכת בתצהיר.

תפקיד עורך הדין בבניית התיק ההנדסי-משפטי

עבודת עורך הדין בתביעת ליקויי בניה מתחילה הרבה לפני הדיון הראשון, בשלב שבו נבחר המהנדס המתאים, מתוכננת הבדיקה בשטח ומתועדים כל הממצאים שיהפכו להיות הבסיס לכתב התביעה. עו"ד משה און מקפיד ללוות לקוחות בשלב הזה כדי שהמסמך שמוגש יעמוד בדרישות הפורמליות ולא ייתקל בבקשת פסילה בשל פרט טכני שניתן היה למנוע מראש.

כשמגיעים לשלב מינוי המומחה המוסכם, יש חשיבות לבחינת קורות החיים של המומחה המוצע ולניהול הליך החקירה שלו בצורה שמדגישה את הפערים לטובת הלקוח. משרד עורכי הדין מלווה תובעים ונתבעים בתביעות ליקויי בניה באזור רעננה והשרון וברחבי הארץ, ומקפיד להתאים את האסטרטגיה המשפטית לנתונים ההנדסיים הספציפיים של כל תיק.